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La défiscalisation est-elle une arnaque ? – Améliorer Ma Retraite

Jan 20

La défiscalisation est-elle une arnaque ?

Suite aux rencontres que j’ai pu faire depuis quelques années, suite aux vidéos que j’ai pu visionner et suite à certaines remarques entendues ci et là, j’ai voulu vous donner mon avis sur la défiscalisation.

Alors pour en savoir plus, suivez moi…

 

 

RESPONSABILITES

Je pense tout d’abord que si les dispositifs fiscaux qui existent depuis plus de 30 ans devaient être des arnaques, je me demande pourquoi cela dure depuis si longtemps.

Chaque année depuis plus de 30 ans, nous avons une nouvelle solution mise en place par l’état permettant de répondre à une demande croissante de logements locatifs.

Savez-vous qu’aujourd’hui nous faisons face à un déficit de logements locatifs plus d’1 million de logements.

Je crois que lorsqu’on investit dans l’immobilier il y a toujours deux parties qui sont responsables. La première partie est le vendeur, le distributeur ou le conseiller qui va proposer un produit à son client selon sa situation et ses objectifs.

La deuxième partie est l’acheteur ou le client, bref la personne qui souhaite utiliser l’argent de ses impôts pour investir et augmenter son patrimoine en vue de préparer notamment sa retraite, et de protéger sa famille.

Que ce soit le vendeur où l’acheteur, chacun doit d’être responsable et conscient de ce qu’il fait. Cela veut donc dire que le client doit être en mesure de vérifier, de contrôler et bien entendu de se rendre sur place pour être certain du bien-fondé de son investissement.

 

LE PRIX DE VENTE

J’entends trop souvent qu’investir dans le neuf dans le cadre d’un dispositif fiscal tel que la loi Pinel, revient à payer un prix de vente abusif.

Par exemple, de nombreux détracteurs de ce dispositif affirment que les prix de vente sont de 30 à 40 % supérieurs au prix du marché.

Il est certain que le prix du neuf est toujours supérieur au prix de l’ancien. Cette différence de prix peut s’expliquer par le respect des normes de construction actuelles, par l’emploi de matériaux beaucoup plus performants que ceux qui étaient utilisés il y a quelques années encore, par les finitions qui sont ou qui peuvent être proposées lors de la conclusion du contrat, et par les options que le client choisira ou non et dont le prix sera ajouté au prix de base.

Tous ces éléments doivent être clairs, précis et expliqués en détail aux clients.

Par exemple, ce que j’offre à mes clients est l’opportunité d’accéder à des biens situés dans des résidences dont 30 à 50 % sont occupés par leurs propriétaires en tant que résidence principale .

Cela veut dire également que mes clients accèderont à une grille de prix identique à celle qui sera présentée à tous ces clients quelque soit leur projet.

Que se soit pour eux même en tant que résidence principale ou dans le cadre d’un investissement à but locatif, les promoteurs avec lesquels je travaille, affichent une grille de prix unique et publique.

J’offre également à mes clients des prestations complémentaires que nous pourrons intégrer dans le prix de vente, comme par exemple, une cuisine entièrement équipée, une salle de bain également entièrement équipée, une ou plusieurs places de stationnement.

Sur le plan financier j’offre aussi à mes clients la possibilité d’intégrer dans le prix de vente les frais annexes liés à l’acquisition de ce bien.

Je veux parler ici par exemple des intérêts intercalaires, qui correspondent aux intérêts d’emprunt calculés sur les appels de fonds réalisés au cours de la construction, les frais de notaire, les frais de dossier bancaire, les frais de caution ou d’hypothèque.

Tout ceci va s’ajouter au prix de base, mais il faut comparer ce qui est comparable. Il faut comparer le prix de l’immobilier avec le prix de l’immobilier et non un prix incluant toutes les options avec un prix de l’immobilier ancien seul.

Je propose uniquement à mes clients des investissements dont le prix de l’immobilier reste le même que se soit du locatif ou de la résidence principale.

Donc, en tant que client intéressé par la réalisation d’une opération dans le cadre de ce dispositif, vous devez être vigilent et détailler la composition du prix de vente.

Voilà pourquoi, je suis totalement transparent avec mes clients.

 

RENTABILITE

Investir au travers d’un dispositif fiscal ne serait pas rentable parce qu’il faut y consacrer une épargne mensuelle.

Sachez que lorsqu’on investit dans l’ancien, on va toujours chercher l’équilibre entre le loyer facturé et la mensualité du prêt dans le cadre le plus général.

Hors la mensualité du prêt ne représente pas la seule charge. Il est important de prendre en compte les différentes taxes, les charges locatives, les assurances, les travaux …

Dans le cadre d’un dispositif tel que la loi Pinel, les loyers sont encadrés et doivent respecter un plafond au m2. Donc dans ce cas précis, il y aura une différence à combler entre la mensualité du prêt et le loyer perçu.

Dans tous les cas, vous devez vérifier que l’épargne consacrée à cet investissement prend bien en compte les frais annexes, tels que la taxe foncière et la part des charges de copropriété incombant au propriétaire, mais aussi les assurances et les autres frais.

Ce que j’offre à mes clients, se sont des chiffrages détaillés qui tiennent compte de l’ensemble des charges, des frais de gestion et des assurances.

J’entends dire également que le vendeur et le promoteur augmentent leur prix parce que c’est de la défisc et qu’ils vont récupérer en grande partie l’économie qu’ils font réaliser à leurs clients.

Comme je le disais plus tôt, il suffit d’être vigilent sur ce que vous allez acheter. A partir du moment ou j’offre à mes clients de réaliser un investissement sur une résidence ou la grille de prix est publique, comment pourrai je augmenter le prix, juste parce que mon client choisi d’acheter dans le cadre du dispositif. C’est tout simplement impossible puisque les grilles sont publiques.

 

ETHIQUE

Je voudrai ajouter, avant de terminer cette vidéo, qu’il y a une dimension éthique importante liée à ces dispositifs fiscaux qui se succèdent depuis plus de 30 ans.

La demande de logement locatif en France, ne cesse d’augmenter depuis le début des années 60 et les gouvernements ne savent pas répondre seuls à cette demande croissante.

C’est pour cette raison essentielle que les dispositifs fiscaux existent, car ils permettent de répondre à une grande partie à cette demande de logement.

En investissant dans le logement neuf, nous permettons, non seulement à des gens de se loger confortablement, grâce aux dernières normes de construction et d’isolation, mais on aide l’état en affectant nos impôts à ce développement de logements locatifs.

Nous allons aussi permettre à l’état d’encaisser 20% de TVA sur chaque vente réalisée, ce qui n’est pas le cas sur la vente de l’ancien.

Et, chose importante, nous participons à l’économie de notre pays en favorisant la création d’emploi.

Par contre, quand vous achetez dans l’ancien, vous ne répondez à aucun de ces points, aucun !

 

Voilà tout ce que je voulais vous dire à propos de l’investissement dans le cadre d’un dispositif fiscal, ou ce que d’autres appelleront la défiscalisation.

Encore une fois, ce que j’offre à mes clients, c’est une transparence totale, et, grâce à un investissement réalisé de manière réfléchie et contrôlée, et bien la rentabilité de cette opération pourra être supérieure à 10% sur une période de 12 à 15 ans.

Sachez enfin que le dispositif Pinel, qui, associé aux taux d’intérêt historiquement bas, est le meilleur dispositif que nous ayons connu depuis plus de 30 ans.

Dites moi ce que vous pensez de ce dispositif et si vous-même vous avez réalisé une opération ou si vous voudriez investir.

Sachez que  si vous voulez en profiter c’est maintenant qu’il faut le faire, et je peux vous y aider.

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