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Investir dans l’immobilier Ancien ou Neuf – Améliorer Ma Retraite

Mai 21

Investir dans l’immobilier Ancien ou Neuf

Un grand nombre d’investisseurs est attiré par le neuf plutôt que par l’ancien.

Pour se constituer un patrimoine, l’ancien présente aussi de nombreux avantages pour payer moins d’impôts, augmenter son niveau de vie et préparer sa retraite.

Je vous invite à me suivre pour découvrir les principaux avantages de l’investissement dans l’ancien et dans le neuf…

Le marché de l’immobilier et des transactions dans l’ancien à fin février 2018, présentait une hausse de 10,9%sur un an pour arriver à 965000 transactions sur une période de douze mois glissants. C’est dire que le marché de l’ancien se porte bien, même si un léger recul se fait ressentir par rapport à 2017.

Les principales raisons de cette hausse sont les taux d’intérêt d’emprunt très bas, un allongement de la durée des prêts et quelques incitations fiscales ciblées.

 

L’emplacement

Que se soit dans le neuf ou l’ancien, la situation du bien reste primordiale.

Alors que la majorité des programmes neufs se situent en périphérie des grandes agglomérations, vous trouverez davantage de biens anciens dans des quartiers centraux,  animés, proche des commerces et bien desservis.

La proximité des services apportera toujours un avantage pour votre investissement et sa valorisation dans le temps. La présence des transports ou l’arrivée d’un arrêt de bus, métro ou tramway seront également des critères de valorisation dans le temps.

Une grande différence entre le neuf et l’ancien réside dans les charges associées à votre investissement. En effet, les charges dans le neuf sont toutes des charges prévisionnelles, basées sur des études mais sur rien de réellement concret, puisque le bien n’existe pas encore.

A l’inverse, un bien ancien saura vous donner des éléments très importants et concrets dans le choix que vous serez amené à faire. Vous avez moyen de connaître les charges de copropriété réelles, les travaux déjà effectués et ceux à réaliser dans les 3 années à venir, votés par les assemblées générales de copropriété, le montant de la taxe foncière, le taux de vacance locative sur les dernières années, etc…

 

Le prix du bien

En règle générale, le prix au mètre carré dans l’ancien est toujours 20 à 40% moins cher que dans le neuf.

La majorité des promoteurs immobilier affichent des prix au mètre carré élevés, voire même exorbitants lorsqu’il s’agit d’un investissement dans le cadre d’un dispositif fiscal.

Evolution des prix immobiliers en France

L’écart entre l’ancien et le neuf peut parfois aller du simple au double ! De plus, lorsque vous investissez dans l’ancien, vous êtes face au prix du marché du moment. Lorsque vous achetez dans le neuf, en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), vous payez un prix fixé en fonction des règles du moment mais qui ne correspondra peut être pas à sa vrai valeur à la date de livraison.

Posez-vous alors une question essentielle : Votre bien neuf sera considéré comme ancien dans quelques années. Comment pensez-vous récupérer la différence de prix que vous aurez payé à l’acquisition par rapport au prix de l’ancien ?

Pour autant, il n’existe que très peu de différence entre les loyers dans l’ancien et dans le neuf. Votre rendement locatif s’en trouve donc affecté.

La différence se trouve donc dans le prix d’achat, et dans la possibilité future d’une revente avec une plus value.

Par exemple, vous pouvez trouver un 40 mètres carrés à environ 60.000 euros dans la région de Lens, alors que vous trouverez la même superficie dans le neuf à environ 130.000 euros. Le loyer étant sensiblement équivalent, vous voyez que le rendement locatif sera totalement différent.

L’engagement locatif et le loyer

Lorsque vous investissez dans le neuf et notamment dans le cadre d’un dispositif fiscal, vous devez vous engagez à louer votre bien pour un minimum de 6 années, voire davantage.

Vos loyers seront plafonnés et vos locataires devront respecter des plafonds de ressources. Vos loyers étant limités et le prix plus élevés que dans l’ancien, votre rendement locatif sera médiocre dans tous les cas.

Dans l’ancien, pas de contrainte, ni d’engagement, que se soit sur la durée, sur les ressources de vos locataires ou sur le montant du loyer au mètre carré.

Vous êtes libre de faire ce que vous souhaitez.

La fiscalité

Que se soit dans le neuf ou dans l’ancien, tous les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance de prêt sont déductibles. Les charges de copropriété, ainsi que la taxe foncière le sont tout autant. Vous pourrez également déduire de vos revenus fonciers tous les frais de gestion et d’assurances locatives (loyers impayés, détérioration immobilière, PNO, etc).

En dehors d’un avantage fiscal lié à un dispositif particulier, l’investissement dans le neuf ne présente pas d’avantage particulier en terme de fiscalité. La réduction d’impôt, qui est en réalité une réorientation de l’impôt permet toutefois d’utiliser l’argent de ces impôts au développement de son patrimoine et pour préparer sa retraite ou l’avenir de ses enfants.

Dans l’ancien, vous déduirez, en plus de toutes les charges décrites ci-dessus,  tous les travaux que vous aurez à effectuer Pour cela, vous devrez opter pour le régime du réel lors de votre déclaration de revenus.

L’ensemble de ces déductions vous permettrons peut être de générer un déficit appelé déficit foncier. Ce déficit vous permet de ne pas payer d’impôts ni de prélèvements sociaux (17,2%) sur vos revenus fonciers. Ce déficit foncier est aussi déductible de votre revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Si votre déficit dépasse ce plafond, l’excédent est alors reporté sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Le financement

Les banques financeront beaucoup plus facilement un investissement locatif dans l’ancien. En effet, lorsque vous investissez dans le neuf, le prix du bien est élevé et le prix du loyer est encadré. La mensualité du prêt sera donc forcément supérieure au loyer mensuel net que vous percevrez chaque mois.

A l’inverse, l’acquisition dans l’ancien présente, la plupart du temps, un rendement élevé permettant très souvent de sortir un cash-flow positif.

La conséquence directe de cette différence est une capacité d’endettement entamée dans le cadre de l’investissement dans le neuf, alors que dans l’ancien vous aurez la possibilité de générer un complément de revenu immédiat venant consolider votre capacité d’endettement.

Le charme de l’ancien

Tous les appartements construit dans le neuf à but locatif sont construit sous le même format.

Dans l’ancien, vous pourrez trouver des biens typiques dans d’anciens bâtiments, équipés de parquets anciens, de cheminées, de moulures au plafond. Vous trouverez aussi des appartements dans des bâtiments ou résidences plus récentes et présentant de nombreux équipements équivalents à ceux que vous trouverez dans le neuf, mais à un prix tellement plus raisonnable, collant au prix de marché.

En conclusion, l’investissement immobilier dans l’ancien et dans le neuf ne sont pas à opposer. Je pense qu’il s’agit de réellement bien réfléchir à vos objectifs et réaliser le ou les investissements qui y répondront de la meilleure manière. Il est parfois intéressant de réaliser un investissement défiscalisant pour mieux utiliser l’argent que l’on doit, dans tous les cas verser au fisc, puis, par la suite, continuer d’investir dans l’ancien pour consolider son patrimoine.

Et vous, avez-vous fait le choix d’investir dans l’immobilier ? Qu’avez-vous choisi, le neuf, l’ancien ou les deux ? Dites le moi dans les commentaires ci-dessous.

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